Wer eine Immobilie besitzt oder kurz davorsteht, eine Liegenschaft mit dem Immobilienvermarkter zu erwerben, mag sich angesichts der aktuell gültigen Hypothekenzinsen die Augen reiben. Die Zeit des «billigen» Geldes scheint vorbei. Hier finden Sie Tipps für die passende Hypotheken-Strategie.

Zentralbanken auf schmalem Grat
Obschon die Inflationsraten ihren Höhepunkt grösstenteils überschritten haben dürften, sind diese in vielen Ländern noch immer unangenehm hoch. Die Zentralbanken, allen voran die US-amerikanische Fed, haben mehrfach betont, dass sie der Bekämpfung der Teuerung höchste Priorität beimessen. Mittels Zinserhöhungen wird versucht, die Nachfrage nach Gütern, Dienstleistungen und Arbeitskräften einzudämmen. Dabei ist zu beachten, dass die geldpolitischen Interventionen ihre Wirkung nicht in jedem Bereich gleich schnell entfalten. Entsprechend schmal ist der Grat, auf welchem sich die Zentralbanken momentan bewegen: Intervenieren sie zu stark, droht die Gefahr einer tieferen Rezession. Intervenieren sie zu schwach, besteht das Risiko, dass sich die Inflation auf zu hohem Niveau einpendelt oder gar wieder an Dynamik gewinnt.

Immobilienmarkt reagiert schnell
Der Immobilienmarkt ist ein Bereich, der typischerweise rasch und sensibel auf Veränderungen des Zinsumfelds reagiert. Niedrige Zinssätze können die Attraktivität von Immobilieninvestitionen erhöhen, da sie die Kosten für die Finanzierung von Liegenschaftskäufen reduzieren und zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen. Höhere Zinsen verteuern die Finanzierung von Immobilienkäufen, was zu einer Abnahme der Nachfrage und einem möglichen Rückgang der Liegenschaftspreise führen kann.

Allerdings können andere Faktoren den Zusammenhang zwischen Zinsen und Immobilienpreisen überlagern. Der Zustand der Wirtschaft, die allgemeine Nachfrage nach Immobilien, das Angebot an verfügbaren Liegenschaften, demografische Entwicklungen und regionale Marktbedingungen können ebenfalls eine Rolle spielen. Diese Elemente können den Einfluss der Zinssätze auf die Immobilienpreise zusätzlich verstärken oder abschwächen.

Vor allem die Erwartungen sind relevant
Stärker ins Gewicht als die aktuell gültigen Zinsen fallen jedoch die Erwartungen der Marktteilnehmenden zur weiteren Entwicklung des Zinsumfelds. Hierzu liefert die Zinsstrukturkurve gewisse Anhaltspunkte. Sie misst die Renditedifferenz zwischen kurzfristigen und langfristigen Schuldpapieren. Ist die Differenz positiv, was der Normalität entspricht, zahlen Hypothekarnehmerinnen und -nehmer für langfristige Hypotheken höhere Zinsen als für kurzfristige Hypotheken. Der höhere Zinssatz entschädigt den Kapitalgeber für die höhere Unsicherheit, welche längerfristige Geldausleihungen mit sich bringen. Ist die Differenz hingegen negativ und die Zinskurve somit umgekehrt, ist der kurzfristige Zinssatz höher als der langfristige. Die Marktteilnehmenden rechnen dabei mit einer wirtschaftlichen Abkühlung, begleitet von zukünftig tieferen Zinsen.

Aktuelle Situation und Ausblick
In der Schweiz, aber auch im restlichen Europa sowie in den USA sind die Zinskurven im Moment invers. Das heisst, langjährige Hypotheken (z. B. 10-jährige Fix-Hypotheken) können somit zu einem tieferen Zinssatz als kurzfristige Fix-Hypotheken abgeschlossen werden. Diese Erwartungshaltung bezüglich der zukünftigen Entwicklung der Zinsen manifestiert sich in der aktuellen Positionierung der Schuldner am kurzen Ende der Zinskurve. Obschon die Zentralbanken die Zinsen im Verlauf des Jahres 2023 noch weiter anheben dürften, wird allgemein erwartet, dass die Zinsen zukünftig wieder sinken werden. Aus diesem Grund bevorzugen Hypothekarnehmende zurzeit hauptsächlich Fix-Hypotheken mit kurzen Laufzeiten oder gar SARON-Hypotheken, die sich am Geldmarkt orientieren.

Wie weiter? Unsere Handlungsempfehlung
Bevor man sich im aktuellen Marktumfeld auf eine Hypothekar-Strategie festlegt, ist es ratsam, sich zu den folgenden drei Punkten Gedanken zu machen:

1. Finanzielle Ziele und Prioritäten: Definieren Sie zunächst Ihre finanziellen Ziele. Möchten Sie Ihre Schulden möglichst rasch abbauen, langfristig Ihre Rendite maximieren oder eine Balance zwischen beidem finden?
   
2. Risikotoleranz und Planungssicherheit: Wie stehen Sie möglichen Zinsschwankungen gegenüber? Können Sie sich höhere monatliche Raten leisten, falls die Zinsen weiter ansteigen? Oder bevorzugen Sie einen fixen Zinssatz, welcher Ihrem Budget Planungssicherheit verschafft?
   
3. Laufzeitoptionen und Flexibilität: Wie wichtig ist Ihnen die Flexibilität Ihrer Finanzierung? Können Sie falls gewünscht zusätzliche Amortisationen leisten? Gibt Ihnen Ihr Hypotheken-Mix die Option zur Umschuldung? Wie wichtig ist Ihnen die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung? 
   

Den perfekten Hypotheken-Mix gibt es nicht. Es gilt, jeden Fall individuell zu betrachten, wobei die finanzielle Situation, die Ziele, die Risikotoleranz und der gewünschte Grad an Flexibilität eine Rolle spielen. Es empfiehlt sich daher, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um den optimalen Hypotheken-Mix zu finden, der den individuellen Anforderungen gerecht wird.

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