07. Juli 2021

Hypothekarzinsen: Wohin geht die Reise?

Spätestens beim Kauf oder Bau einer Immobilie rücken die Hypothekarzinsen ins Zentrum des Interesses. Markieren die jüngsten Anstiege einen Wendepunkt der seit Jahren anhaltenden Tiefzinspolitik? Oder haben wir es nur mit einem kurzfristigen Phänomen zu tun, bevor die Zinsen wieder auf Werte unter oder um den Nullwert herum zurückkehren?

Es gleicht dem berühmten Blick in die Kristallkugel: Die Entwicklung der Zinsen zuverlässig zu prognostizieren, ist genau so schwierig, wie die Entwicklung der Aktienkurse vorherzusagen. Was jedoch bleibt, ist die Möglichkeit, die wichtigsten Einflussfaktoren auf die Zinsen sowie die aktuelle Grosswetterlage zu analysieren und daraus entsprechende Annahmen für die künftige Entwicklung der Hypothekarzinsen zu treffen.

Was beeinflusst den Hypothekarzins?
Die Zinsen für kurz- und langfristige Hypotheken orientieren sich stark an den Konditionen für Ausleihungen am Geld- respektive Kapitalmarkt. Die Zinssätze für Geldmarkthypotheken (in der Schweiz z. B. der SARON), werden dabei wesentlich von den kurzfristigen Leitzinsen der Nationalbanken beeinflusst. Die Leitzinsen sind der Preis, zu dem sich Kreditinstitute bei ihrer Notenbank mit Notenbankgeld versorgen können. Senkt die Notenbank ihren Leitzins, sinken auch die kurzfristigen Hypothekarzinsen.

Welche Folgen sich aus Veränderungen der kurzfristigen Zinssätze für die langfristigen Zinssätze ergeben, lässt sich hingegen nicht allgemeingültig sagen. Ein Anstieg der Kurzfristzinsen kann zu einer gleichgerichteten Entwicklung bei den Langfristzinsen führen oder damit einhergehen. Aber auch ein Absinken ist möglich, nämlich dann, wenn die Marktteilnehmer der Überzeugung sind, dass die Zinserhöhung nur von temporärer Dauer ist.

Die Notenbank legt ihren Leitzins stets unter Berücksichtigung der Konjunktur, der Inflationserwartung und den Wechselkursen fest. Dies sind denn auch die wichtigsten drei Einflussfaktoren für die Entwicklung der Hypothekarzinsen.

Konjunktur und Inflationserwartung
Wenn die Konjunktur überhitzt, ist dafür meist eine Veränderung zwischen Angebot und Nachfrage verantwortlich. Phasen starker wirtschaftlicher Expansion sind geprägt durch eine steigende Nachfrage nach Gütern und Dienstleistungen. Während die Nachfrage sehr zügig wächst, benötigt die Angebotsseite indes länger, um sich auf die neuen Gegebenheiten einzustellen. Wenn also eine steigende Nachfrage auf ein nur langsam steigerbares Angebot trifft, sind Preiserhöhungen und somit Inflation die Folge. In dieser Phase des Wirtschaftszyklus können die Nationalbanken mittels Anhebung der Leitzinsen die Geldaufnahme verteuern, sodass das Verhältnis zwischen den Kosten der zusätzlichen Verschuldung und den zu erwartenden Renditen für die Marktteilnehmer unattraktiver wird. Mit dieser Verteuerung des Kapitals wird einer noch stärkeren konjunkturellen Expansion entgegengewirkt.

Umgekehrt verursacht eine Rezession Unsicherheit unter den Marktteilnehmern. Das Geld wird vermehrt gespart und Investitionen werden aufgeschoben. Die Nachfrageseite bricht schneller ein, als dass das Angebot den neuen Bedingungen angepasst werden kann. Die Folgen sind sinkende Preise oder Deflation. Um zu verhindern, dass sich eine deflationäre Spirale in Bewegung setzt, senken Nationalbanken in solchen Situationen oftmals ihre Leitzinsen mit dem Ziel, die Angebots- und Nachfrageseite anzukurbeln. Ein tiefer Leitzins führt zu günstigeren Konditionen für die Geldvergabe, was die Marktteilnehmer dazu animieren soll, ihre Investitionstätigkeit weiterzuführen oder gar zu erhöhen.

Wechselkurse
Veränderungen des Leitzinses haben zudem auch stets eine Veränderung des Aussenwerts der Währung zur Folge. Eine Erhöhung des Leitzinses führt zu einer Aufwertung der Währung, da aufgrund des attraktiveren Zinses die Nachfrage von Anlegern nach der entsprechenden Währung steigt. Ein solcher Anstieg des Wechselkurses hat negative Folgen für den Export, da inländische Güter für ausländische Käufer teurer werden. Die Importe werden dank der stärkeren Währung jedoch günstiger.

Da die Hauptaufgabe einer Notenbank primär in der Wahrung der Preisniveau- und der Geldwertstäbilität besteht, hat sie somit ein grosses Interesse daran, Konjunktur, Inflationserwartung sowie die Entwicklung der Wechselkurse genauestens im Auge zu behalten. Eines der wichtigsten Steuerungsinstrumente zur erfolgreichen Bewältigung dieser Aufgabe ist der Leitzins.

Die aktuelle Grosswetterlage
Seit der Coronakrise setzen die Notenbanken alles daran, die Märkte mit billigem Geld zu versorgen und der Wirtschaft auf die Beine zu helfen. Diese gewaltigen Rettungs- und Stimulus-Massnahmen stellen für zahlreiche Experten Grund zu Sorge dar, da mit diesem Wachstum der Geldmenge auch Inflationsängste geweckt wurden. Konfrontiert mit diesen Ängsten, haben sich die Notenbanken bisher stets gelassen dazu geäussert. Jüngst vernimmt man aber vor allem von der US-Zentralbank immer mehr Signale, welche auf eine geldpolitische Trendwende hindeuten. Obschon die Geldpolitik weiterhin expansiv bleibt, sollen die Leitzinsen angesichts der Inflationserwartungen früher als ursprünglich angedacht angehoben werden.

Auswirkungen auf die Hypothekarzinsen in der Schweiz
Die Schweiz und ihre Währung sind Opfer ihres eigenen Erfolgs. In stürmischen Zeiten von Anlegern als sicherer Hafen geschätzt, sieht sich die Schweizerische Nationalbank (SNB) seit jeher mit der Herausforderung eines starken Frankens konfrontiert. Um diesem konstanten Aufwertungsdruck des Schweizer Frankens entgegenzuwirken, führte die SNB im Januar 2015 den negativen Leitzins ein. Solange die Leitzinsen in den USA und in der EU nicht merklich angehoben werden, wird auch die SNB den gewählten Kurs nicht ändern können, ohne damit den für die Schweiz essenziellen Export in erheblichem Masse zu schädigen.

Dies bedeutet allerdings nicht, dass es kurzfristig nicht doch zu Verteuerungen von Hypotheken kommen kann. Insbesondere die langfristigen Hypotheken reagieren sensibel auf sich verändernde Konjunktur- und Inflationserwartungen. Da die jüngsten, angebotsseitig ausgelösten Inflationsängste aber mit hoher Wahrscheinlichkeit nur vorübergehender Natur sind, dürften Wirtschaftsgrössen wie die USA und die EU ihre Leitzinsen aus Angst vor Marktverwerfungen noch über Jahre auf tiefem Niveau belassen. Dies bedeutet, dass auch hierzulande die Leitzinsen und damit die Hypothekarzinsen im historischen Vergleich sehr tief bleiben dürften.

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