Wer eine Liegenschaft oder Wohneigentum baut oder kauft, kann mit dem eigenen Kapital oft nur einen Teil der Kosten decken. Das übrige Kapital wird fremdfinanziert – in der Regel mit einem grundpfandgesicherten Darlehen von der Bank, der sogenannten Hypothek. Bei der Aufnahme einer Hypothek gilt es, einige Punkte zu beachten.

Am Taschenrechner führt bei der Finanzierung einer Immobilie meist kein Weg vorbei. Ein kurzer Überblick, worauf es bei einer Hypothek ankommt.

Massgebend ist der Belehnungswert
Zentral ist im Hypothekargeschäft der Belehnungswert, der von der Bank definiert wird. Nicht immer entspricht dieser Wert auch dem effektiven Kaufpreis oder den angefallenen Anlagekosten. Gerade bei älteren Immobilien, bei Renditeliegenschaften (z. B. Mehrfamilienhaus) oder auch bei Luxusobjekten liegt der von der Bank ermittelte Wert oftmals tiefer als der aktuelle Marktwert. Diese konservativere Einschätzung des Marktwerts soll sicherstellen, dass bei einer veränderten Marktlage (z. B. bei deutlich tieferen Immobilienpreisen) die Kreditverbindlichkeit den Liegenschaftswert nicht übersteigt.

Wie viel Eigenkapital ist nötig?
Ausgehend vom Belehnungswert der Bank erhält der Kreditnehmer bei selbstbewohntem Eigentum in der Regel ein Hypothekardarlehen von 80% (bei Renditeobjekten und Luxusobjekten ist die Belehnung tiefer). Im Umkehrschluss bedeutet dies für die Käufer eines Eigenheims, dass sie mindestens 20% der Kosten selber tragen müssen. Davon müssen mindestens 10% «hartes» Eigenkapital sein. Die weiteren 10% für das Eigenkapitalerfordernis kann über Gelder der 2. Säule finanziert werden (Vorbezug oder Verpfändung). Im oben beschrieben Fall, in welchem der Kaufpreis höher ist als der von Bank ermittelte Wert, müssen die Käufer die Differenz zusätzlich aus eigenen Mitteln bestreiten. Ebenfalls nicht von der Bank finanziert werden Handänderungs- und Notariatskosten.

Direkte oder indirekte Amortisation
Bei der Hypothek wird zwischen der ersten (bis 65% des Belehnungswerts) und der zweiten Hypothek (weitere 15% des Belehnungswerts) unterschieden. Diese Unterscheidung hat heutzutage kaum mehr Einfluss auf die Zinskosten, vielmehr ist sie relevant im Hinblick auf die Amortisationen. Unter Amortisation versteht man die Rückzahlungspflicht des Darlehens über einen bestimmten Zeitraum. Gemäss Vorgaben der FINMA hat der Kreditnehmer den Betrag der zweiten Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder bis zum ordentlichen Rentenalter an den Kapitalgeber zurückzuzahlen. Der Hypothekarnehmer kann die Amortisationen entweder direkt oder indirekt leisten. Bei der direkten Amortisation zahlen Hausbesitzer ihre Schuld in jährlichen Raten ab. Damit werden die Hypothekarschuld und die Zinsbelastung regelmässig kleiner. Aus steuerlichen Gründen ist die indirekte Amortisation deutlich attraktiver. Hypothekarnehmer zahlen dabei ihre jährliche Amortisation auf ein Säule-3a-Konto ein, das der Bank als Sicherheit und Pfand dient.

Tragbarkeit: Laufende Gesamtkosten gedeckt?
Neben der Belehnung ist die Tragbarkeit die zweite wichtige Grösse im Hypothekargeschäft. Diese Kennzahl zeigt auf, ob die Käufer über die finanziellen Voraussetzungen zur Deckung der laufenden Gesamtkosten für die Liegenschaft verfügen. Beim Eigenheim dürfen diese Kosten nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Die Besonderheit der Tragbarkeitsberechnung besteht darin, dass für die Ermittlung der laufenden Hypothekarkosten nicht die aktuellen und tatsächlichen Zinsen eingesetzt werden, sondern mit kalkulatorischen Zinsen in der Höhe von 4.5 bis 5.0% gerechnet wird. Diese historischen Mittelwerte bilden einen Sicherheitspuffer, welche die Tragbarkeit langfristig gewährleisten soll. Inwiefern dies beim Abschluss einer 10-jährigen Festhypothek zu 1.20% Zins und einer Verpflichtung zur direkten Amortisation gerechtfertigt ist, scheint zumindest diskutabel. Zu den Gesamtkosten werden neben den kalkulatorischen Zinskosten auch die Amortisationen zur Rückführung der zweiten Hypothek sowie die Rückstellungen für Nebenkosten, Reparaturen oder Renovationen gerechnet. Für die Aufnahme einer Hypothek über CHF 750'000 bedarf es eines Bruttoeinkommens von CHF 155'000 pro Jahr.

Die Tragbarkeitsberechnung für Renditeobjekte unterscheidet sich von derjenigen für selbstgenutztes Wohneigentum. Anstelle des Bruttoeinkommens des Hypothekarnehmers sind die Brutto-Mieterträge der Liegenschaft relevant.

Drei Arten von Hypotheken
Kapitalgeber wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen bieten verschiedenste Hypothekarmodelle an. Dabei gibt es kein richtiges oder falsches Hypothekarprodukt. Vielmehr ist die individuelle Ausgangslage und Planung des Kreditnehmers entscheidend respektive kommt es darauf an, wie dieser mit dem Zinsänderungsrisiko umgehen kann.

Die Hypothekarmodelle lassen sich in drei Kategorien unterteilen:

• Festhypothek: Mit einer Festhypothek kann der Kreditnehmer die Finanzierung seiner Liegenschaft kurz-, mittel, oder langfristig zu einem fest vereinbarten Zins absichern. Er bezahlt über die gesamte Laufzeit den gleichen Betrag.
• Variable Hypothek: Die variable Hypothek ist im Vergleich zu Fest- oder Geldmarkthypotheken aktuell deutlich teurer. Sie dient deshalb hauptsächlich zur kurzfristigen Überbrückung.
• Geldmarkthypothek: Die Geldmarkthypothek setzt sich aus einer fest vereinbarten Marge zuzüglich dem aktuellen Geldmarkt-Satz zusammen. Diese Hypothek eignet sich für Kreditnehmer, welche von tiefen Zinsen profitieren wollen und gleichzeitig steigende Zinsen tragen können.

Paradigmenwechsel: Saron löst Libor ab
Bei der Geldmarkthypothek ist mit der Ablösung des Referenzzinssatzes Libor (London Interbank Offered Rate) durch den Saron (Swiss Average Rate Overnight) bis Ende 2021 ein grosser Umbruch im Gange. Der Libor ist der Satz, zu dem sich internationale Banken untereinander unbesichert für eine bestimmte Laufzeit Geld leihen. Hinter dem Libor stehen aber keine tatsächlichen Transaktionen, sondern lediglich Vereinbarungen, welche die Banken untereinander treffen. Diese mangelnde Transparenz hat in der Vergangenheit zu diversen Skandalen geführt, welche die britische Finanzmarktaufsicht nun dazu bewogen hat, den Libor ab 1.1.2022 nicht mehr zu unterstützen, womit der Libor als Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken wegfällt. Im Gegensatz zum Libor basiert der von der Schweizer Börsenbetreiberin SIX und der Schweizerischen Nationalbank entwickelte Saron auf effektiv getätigten Transaktionen und ist somit deutlich transparenter. Der Saron ist ein besicherter Tagesgeldzinssatz, das heisst, dass Wertpapiere als Sicherheit hinterlegt werden, wenn sich die Banken untereinander Geld leihen (sog. Repo-Markt). Damit erfüllt der in der Schweiz verwaltete Saron die Kriterien für einen repräsentativen und robusten Referenzzinssatz.

Saron: Effektiver Zins erst nachträglich bekannt
Für den Kreditnehmer ist der Wechsel in zweierlei Hinsicht relevant. Einerseits bildet der Saron, im Gegensatz zum Libor, wie erwähnt nicht den Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit ab (z. B. für die nächsten 6 Monate), sondern den jeweiligen Tagesgeldzins. Das bedeutet, dass bei einer Zinsperiode von beispielsweise 3 Monaten der Saron-Hypothekarnehmer den effektiven Zinssatz jeweils erst am vorletzten Tag der Zinsperiode erfährt. Beim Libor wusste er stets im Voraus, welchen Zins er für das nächste Quartal bezahlen muss. Dies wird er beim Saron nun erst im Nachhinein erfahren. Im aktuellen Zinsumfeld unterscheiden sich die beiden Referenzzinsätze allerdings kaum, weshalb es für den Kreditnehmer keine bösen Überraschungen geben sollte. Andererseits ist mit der Umstellung auf den Saron die Gefahr eines manipulierten Referenzzinssatzes deutlich reduziert worden.

Für ältere Libor-Hypotheken zu viel bezahlt?
Auch wenn es den Libor als Referenzzinssatz für Hypotheken ab 1.1.2022 nicht mehr geben wird, ist ein anderes unrühmliches Kapitel rund um die Libor-Hypothek scheinbar noch nicht abgeschlossen. Das Obergericht des Kantons Zürich hat nämlich in einem jüngst veröffentlichten Urteil festgehalten, dass Kreditnehmer von Libor-Hypotheken, welche ihren Vertrag vor Januar 2015 abgeschlossen haben und deren Vertrag keine Klausel enthält, welche den Basiszinssatz auf mindestens Null festschreibt, Aussicht auf Rückerstattung von zu viel bezahlten Zinsen haben. In dem beschriebenen Fall wurde im Vertrag nur festgehalten, dass sich der Kundensatz aus dem Basiszins (also dem Libor) und der Marge der Bank zusammensetzt. Das Zürcher Obergericht vertritt weiter die Ansicht, dass auch ein periodisches Bestätigungsschreiben, in welchem die Bank dem Kunden jeweils den geltenden Satz mitteilt, keine rechtserzeugende Wirkung hat. Voraussetzung dafür wäre laut Obergericht vielmehr, dass sich die Parteien in einer separaten, spezifischen Vereinbarung (die auch mündlich erfolgen kann) auf einen minimalen Basiszins einigen. Fehlt eine solche Vereinbarung, kommt in den Augen der Richter der effektive Referenzzinssatz zur Anwendung. Der Liborsatz ist seit 2015 negativ (aktuell bei -0.75%), entsprechend tiefer hätten die Zinskosten ausfallen müssen. Die NZZ schätzt in ihrem Artikel vom 26. April 2021, dass schweizweit mehr als 200'000 private Haushalte und Unternehmen, welche Libor-Kredite abgeschlossen haben, potenziell vom Urteil betroffen sind.

Individuelle Beratung rund um Immobilien
Haben Sie Fragen zum Erwerb und zur Finanzierung von Immobilien? Das kompetente Team der thomasgraf ag berät und begleitet Sie unabhängig und persönlich. Gerne bringen wir unsere umfassende Expertise und Erfahrung für Sie ein – sei es für einen Kauf oder Verkauf eines Eigenheims oder einer Renditeliegenschaft.