Sich Wohneigentum zu kaufen, ist eine schöne Investition. Damit die Freude am Eigenheim ungetrübt bleibt, lohnt sich eine umsichtige Finanzplanung. Denn nebst Kaufpreis, Unterhaltskosten und späteren Renovationen fallen auch verschiedene Steuern an. Mit den richtigen Kniffen lassen sich diese jedoch optimieren.

So sicher wie das Amen in der Kirche kommt auch die nächste Steuererklärung. Wer ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung bereits sein Eigen nennen kann oder ein Eigenheim neu erwirbt, tut gut daran, eine Steuerplanung vorzunehmen. Ein kurzer Überblick.

Welche Steuern fallen an?
Eigenmietwert
Wohneigentum hat direkte Auswirkungen auf die Steuerrechnung: Wer die Liegenschaft vermietet, versteuert die Einnahmen als Einkommen. Wer selbst im eigenen Haus wohnt, muss sich den sogenannten Eigenmietwert ans steuerbare Einkommen anrechnen lassen. Das ist der Betrag, der theoretisch als Miete für das Objekt verlangt werden könnte.

Liegenschaftssteuer
In vielen Kantonen zahlen Eigentümerinnen und Eigentümer oder die Nutzniessenden von Immobilien eine Liegenschaftssteuer. Die Berechnung ist je nach Kanton unterschiedlich und beträgt zwischen 0.2 und 3.0 Promille des amtlichen Wertes einer Immobilie. Bei der Berechnung wird der volle Wert herangezogen, allfällige Schulden werden nicht in Abzug gebracht.

Vermögenssteuer
Das Eigentum einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks muss in der Steuererklärung als Vermögen deklariert und versteuert werden. Bestehen Hypothekarschulden, können diese vom Vermögenswert abgezogen werden.

Grundstückgewinnsteuer
Wer sein Haus oder seine Wohnung mit Gewinn verkauft, muss eine Grundstückgewinnsteuer entrichten. Als Grundstückgewinn gilt im Kanton Bern die Differenz zwischen dem erzielten Erlös und den eigenen Kosten (eigener Erwerbspreis und seitherige wertvermehrende Aufwendungen). Die Steuer ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich.

Handänderungssteuer und Grundbuchgebühr
Die sogenannte Handänderungssteuer ist eine Abgabe, die in der Schweiz anlässlich des Grundstückerwerbs erhoben wird und kantonal geregelt ist. Mit ihr wird der Wechsel der Verfügungsmacht über ein Grundstück besteuert. Die Handänderungssteuer beträgt beispielsweise im Kanton Bern 1.8 Prozent des Kaufpreises des Grundstücks. Nutzen die Erwerbenden das Grundstück als Hauptwohnsitz, können unter gewissen Voraussetzungen die ersten 800'000 Franken des Kaufpreises von der Handänderungssteuer befreit werden. Die Grundbuchgebühr wird für die Eintragung im Grundbuch erhoben, auch hier sind die Gebühren kantonal unterschiedlich.

Bei Zweitwohnungen/Ferienhäusern
Die erwähnten Steuern werden auch auf Zweitwohnungen und Ferienhäuser erhoben (im Kanton oder Land, wo diese sich befinden). Es müssen jedoch in der Regel nicht zwei Steuerklärungen ausgefüllt werden; meist ist ausreichend, dass der Kanton des Feriendomizils eine Kopie der Steuererklärung des Wohnkantons erhält.

Was kann von den Steuern abgezogen werden?
Wer Wohneigentum besitzt, kann aber auch einiges von den Steuern abziehen. Um dabei das Optimum herauszuholen, ist auch hier eine sorgfältige Planung lohnenswert.

Schuldzinsen
Schuldzinsen, wie zum Beispiel Hypothekarzinsen, können vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Werterhaltende Ausgaben
Abzüge für den Unterhalt einer Immobilie sind in Zeiten tiefer Zinsen eine gute Möglichkeit, Steuern zu sparen. Zu den Unterhaltsabzügen gehören alle Aufwände, die dazu dienen, eine Liegenschaft im bisherigen Zustand zu erhalten. Welche Aufwendungen geltend gemacht werden können, wird kantonal geregelt (Regelung Kanton Bern).

Investitionskosten zum Energiesparen und für den Umweltschutz
Wertvermehrende Massnahmen können in der Regel nicht von den Steuern abgezogen werden. Einzige Ausnahme sind Aufwendungen mit dem Ziel, Energie zu sparen oder die Umwelt zu schützen – wie etwa der Ersatz einer alten Heizung durch ein energieeffizientes System oder die Installation einer Solaranlage.

Weitere mögliche Abzüge
Zusätzlich in Abzug gebracht werden können in einigen Kantonen die im Steuerjahr bezahlten Liegenschaftssteuern, Baurechtszinsen sowie angefallene Betriebs- und Verwaltungskosten. Seit dem Jahr 2020 sind auch Rückbaukosten abziehbar, wenn auf dem Grundstück anschliessend ein Ersatzneubau erstellt wird (gilt jedoch nur dann, wenn das abgerissene Gebäude mindestens teilweise ein Wohngebäude war).

Stockwerkeigentum
Die Verwaltungskosten sowie Einzahlungen in den Erneuerungsfonds (sofern die Ausgaben des Fonds werterhaltend sind) können von den Steuern abgezogen werden.

Pauschal abziehen oder effektiv?
Schliesslich stellt sich die Frage, ob die Positionen pauschal oder effektiv von den Steuern abgezogen werden sollen. Hier gilt die Faustregel, dass sich in Jahren mit geringen Ausgaben der Pauschalabzug lohnt, in Jahren mit grossen Ausgaben der Abzug der tatsächlichen Kosten.

Amortisation – direkt oder indirekt?
Auch die Art und Weise der Amortisation der Hypothek wirkt sich auf die Steuern aus. Mit einer direkten Rückzahlung der Hypothek reduziert sich die Hypothekarschuld und damit auch die Schuldzinsen, gleichzeitig erhöht sich aber das Vermögen und damit die Vermögenssteuern. Bei einer indirekten Amortisation wird Geld in die dritte Säule eingezahlt, welches in der Regel zugunsten des Kapitalgebers verpfändet wird. Der Vorteil einer indirekten Amortisation ist, dass zusätzlich zu den Schuldzinsen auch die Einzahlungen in die dritte Säule vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. In dieser Variante bleibt die Verschuldungshöhe unverändert.

Umfassende Beratung rund um Immobilien
Haben Sie Fragen zum Erwerb und zur Finanzierung von Wohneigentum? Das kompetente Team der thomasgraf ag berät und begleitet Sie unabhängig und persönlich. Gerne bringen wir unsere umfassende Expertise und Erfahrung für Sie ein – sei es für einen Kauf oder Verkauf eines Eigenheims oder einer Renditeimmobilie.

Quellen und weitere Infos:
ch.ch
hausinfo
VZ Vermögenszentrum