Wer eine Immobilie besitzt und selbst darin wohnt, wurde bisher fiktiv so behandelt, als ob er oder sie Miete dafür erhält — und dieser sogenannte Eigenmietwert wurde als Einkommen versteuert. Gleichzeitig konnten Eigentümerinnen und Eigentümer in der Regel Schuldzinsen, Unterhalts- und Investitionskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Doch dieses Steuer-Gefüge ändert sich nun grundlegend. Ende September 2025 entschieden die Stimmbürgerinnen und -bürger mit deutlicher Mehrheit: Der Eigenmietwert wird abgeschafft; dies jedoch frühestens per 2028. Was bedeutet der Systemwechsel für Wohneigentümerinnen und -eigentümer?

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

Grundsätzlich gilt:

• Durch die Abschaffung des fiktiven Mietwerts sinkt das steuerbare Einkommen von Wohneigentümerinnen und -eigentümern. Sie können hier also unter Umständen Steuern sparen.
• Unterhaltskosten und Sanierungen können künftig weder auf Bundes- noch auf Kantonsebene abgezogen werden. Hier fallen die Steuern deshalb wieder höher aus.
• Investitionen ins Energiesparen können bei der Bundessteuer nicht mehr abgezogen werden. Die Kantone haben die Möglichkeit, den Abzug für Energiesparen und Umweltschutz noch bis längstens 2050 weiterhin zu gewähren.
• Steuerabzüge für private Schuldzinsen auf selbstbewohntem Wohneigentum sind in Zukunft nicht mehr möglich.
• Eine Ausnahme gilt für Ersterwerbende einer ausschliesslich selbstbewohnten Liegenschaft: Sie könnten zehn Jahre lang einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen. Im ersten Jahr beträgt der Abzug bei Verheirateten 10'000, bei Alleinstehenden 5000 Franken. Danach sinkt dieser Betrag jährlich um 10 %.
• Regionale Unterschiede gewinnen an Bedeutung: Da die Kantone Gestaltungsspielraum erhalten – etwa bei der Einführung einer Steuer auf Zweitliegenschaften – kann es kantonal zu sehr unterschiedlichen Regelungen kommen.

Wer vom Systemwechsel wie betroffen ist, hängt von den individuellen Umständen ab. Sicherlich ins Gewicht fällt, dass Hypotheken nicht mehr zur Steueroptimierung genutzt werden können. Es wird tendenziell weniger attraktiv, eine möglichst hohe Hypothek abzuschliessen, weil die Hypothekarzinsen nicht mehr von den Steuern abgezogen werden können. Um die Zinslast zu senken, dürften Käuferinnen und Käufer dazu übergehen, wenn möglich mehr Eigenkapital einzubringen und die Hypothek rascher zu amortisieren.

Wer profitiert als bisheriger Wohneigentümer?
Die Auswirkungen auf Personen, die bereits eine Immobilie ihr Eigentum nennen, sind sehr unterschiedlich. Primär profitieren werden wohl ältere Menschen, die nach Jahrzehnten in der eigenen Immobilie ihre Hypothek grösstenteils amortisiert haben. Sie werden künftig spürbar Steuern sparen können. Umgekehrt wird es vor allem für Eigentümer von sanierungsbedürftigen Immobilien teurer. Denn sie können Renovationen und Ersatzinvestitionen nicht mehr von den Steuern abziehen.

Die Übergangszeit nutzen
Wer bis zum Systemwechsel, der frühestens 2028 eingeführt wird, die finanziellen Möglichkeiten hat, sollte diese Übergangszeit nutzen, um Erneuerungen und Sanierungen an ihrem Wohneigentum zu tätigen. Danach sind diese Investitionen wie erwähnt steuerlich nicht mehr abziehbar. «Der Marktwert von Immobilien mit hohem Renovationsbedarf dürfte tendenziell fallen, weil die potenziellen Käufer einrechnen müssen, dass sie anfallenden Investitionen bei den Steuern nicht mehr abziehen können», sagt der erfahrene Berner Immobilienmakler Thomas Graf. Ebenso überprüft werden sollte die Finanzierung der Immobilien, und ob bis zum Inkrafttreten des neuen Systems grössere Amortisationen möglich sind.

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Quelle:

hausinfo