Den Verkaufspreis nicht aus dem Bauch heraus oder über den Daumen gepeilt festlegen – das empfiehlt Sabrina Siegl, ausgewiesene Immobilienspezialistin im Team der thomasgraf ag, wenn es um die Veräusserung eines Eigenheims oder einer Liegenschaft geht. «Immobilien sind bedeutende Vermögenswerte. Deshalb ist es wichtig, in einem ersten Schritt möglichst genau zu ermitteln, wieviel Wert das Objekt hat.» Und die Immobilienbewerterin mit eidgenössischem Fachausweis weiss aus langjähriger Erfahrung: Viele Eigentümerinnen und Eigentümer eines Eigenheims haben unrealistische, oft etwas zu optimistische Vorstellungen vom Wert ihres Objekts. Deshalb ist es sinnvoll, eine Immobilienbewertung vorzunehmen. Eine fundierte Bewertung ist nicht vergleichbar mit einer Gratis-Einschätzung vom Bürotisch aus. Eine Besichtigung ist unerlässlich, um die Mikrolage zu beurteilen und eventuelle Eigenheiten des Objekts zu erkennen, welche der Eigentümer nicht gleich gewichtet wie eine professionelle Immobilienbewerterin; sie nimmt eine objektive Einschätzung vor und kennt den aktuellen und regionalen Immobilienmarkt bestens.

Verschiedene Bewertungsmethoden

Für die Einschätzung von Immobilien-Werten können verschiedene Bewertungsmethoden zur Anwendung kommen. Aus früheren Zeiten kennt man die Mischwertmethode, welche den Sachwert sowie den Ertragswert zu verschiedenen Teilen gewichtet. Dabei stellt sich die Frage, ob bei der Einschätzung des Ertragswerts und somit der Definition eines Mietwerts für ein Einfamilienhaus auch ein sogenannter konsumtiver Nutzenzuschlag vorgenommen wird. Aus unserer Sicht bietet die Mischwertmethode viele Hürden, die zur Bestimmung des aktuellen Marktwerts einer Immobilie nicht optimal sind. Bei einem Einfamilienhause oder einer Eigentumswohnung interessiert in erster Linie, was an dieser Lage für vergleichbare Objekte bezahlt wurde, man spricht von sogenannten Transaktionspreisen.

Vergleichswertmethode

Diese Methode schätzt den Marktwert einer Immobilie mittels Vergleich: Die Bewertung stützt sich auf reale Preise anderer Objekte ab, die punkto Lage, Aussicht, Erreichbarkeit, Ausstattung oder Alter vergleichbar sind. Je mehr vergleichbare Immobilien in die Bewertung mit einfliessen, desto genauer ist das Ergebnis. Eine solche hedonische Bewertung bieten heute auch verschieden Online-Tools, welche kostenlos zur Verfügung gestellt werden. Für eine Gratis-Bewertung bezahlen Sie jedoch mit Ihren Daten. Vermutlich werden Sie danach kontaktiert, da Sie ja allenfalls die Liegenschaft verkaufen möchten, wenn Sie sich für deren Wert interessiert haben. Diese Bewertung liefert aber nur eine Werte-Bandbreite, ist also nicht mit einer präzisen Verkehrswertschätzung durch eine Fachperson zu verwechseln.

Ertragswertmethode

Wer Immobilien als Kapitalanlage besitzt, interessiert sich natürlich dafür, wie hoch die Rentabilität ist. Es bestehen verschiedene Kennzahlen, die hierzu berechnet werden können. Die gängigste Kennzahl ist die Bruttorendite, welche beim Verkauf einer Renditeliegenschaft oft erwähnt wird.
Die Ertragswertmethode kommt vor allem für Renditeobjekte wie Mietshäuser oder Gewerbeimmobilien zur Anwendung. Sie berechnet den Wert auf der Basis der zukünftigen Einnahmen, die das Objekt generieren kann, und berücksichtigt dabei allfällige Sanierungskosten sowie die Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten und wird mit einem Kapitalisierungszinssatz kapitalisiert. Bei der Discounted-Cashflow-Methode werden die zukünftigen Nettoerträge auf den heutigen Zeitpunkt diskontiert, weshalb dabei von einem Diskontsatz gesprochen wird. Die Bewirtschaftungs-, Unterhalts-, und Instandsetzungskosten werden mit Beträgen von den Mietzinseinnahmen subtrahiert. Beim klassischen Ertragswert werden diese Beträge im Kapitalisierungssatz mit Prozentzahlen abgebildet. Es gibt somit auch bei diesen Methoden grosse Unterschiede, je nachdem, was in der Zukunft abgebildet werden soll.

Am präzisesten: Verkehrs- oder Marktwertschätzung

Diese Methode kombiniert verschiedene Bewertungsansätze und orientiert sich am tatsächlichen Marktgeschehen. Sie liefert die realistischste Einschätzung des aktuellen Marktwerts einer Immobilie. Eine Verkehrs- oder Marktwertschätzung erfordert Fachwissen, Erfahrung und Zugang zu aktuellen Marktdaten. Deshalb kann nur eine Fachperson eine solche Schätzung vornehmen, zu der auch eine Objektbesichtigung gehört. Die Verkehrs- oder Marktwertschätzung berücksichtigt Standortfaktoren, Angebot und Nachfrage, bauliche Substanz sowie wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen. «Mit dieser Methode lässt sich eine Über- oder Unterbewertung vermeiden, und man erhält eine fundierte Entscheidungsgrundlage», erklärt Immobilienbewerterin Sabrina Siegl. «Der Beizug einer ausgewiesenen und erfahrenen Bewertungsfachperson ist entscheidend dafür, einen marktgerechten Verkaufspreis zu finden.» Auf professionelle Unterstützung zu zählen, lohnt sich aber auch beim Kauf eines Objekts. Denn: Der Wert einer Immobilie ist nicht automatisch gleichzusetzen mit dem Preis. Dieser ist das das Ergebnis von Preisverhandlungen. Der Verkehrs- oder Marktwert dient aber als unverzichtbare Grundlage für ein erfolgreiches Ergebnis.

Grosses Bewertungs-Know-how

Die Immobiliendienstleisterin thomasgraf ag unterstützt Kundinnen und Kunden wirkungsvoll mit professioneller Immobilienbewertung. Mit viel Erfahrung und Expertise erarbeitet die erfolgreiche Immobilienvermarkterin die entscheidenden Grundlagen und aussagekräftigen Analysen, um den realistischen Marktwert von Grundstücken, Gewerbeliegenschaften, Immobilienprojekten, Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen zu ermitteln. Dazu zählt das Erstellen von Verkehrswertgutachten, Portfolio- und Potenzialanalysen sowie von Ertragsberechnungen. Ebenso leistet die thomasgraf ag die Strategieentwicklung für Immobilienportfolios oder erstellt Zustandsberichte und Sanierungsempfehlungen ebenso wie Investitions- und Wirtschaftlichkeitsberechnungen.

Gebündelte Immobilien- und Finanzdienstleistungen

Das erfahrene Immobilienteam der thomasgraf ag bietet zugleich eine spannende Auswahl von attraktiven Kaufobjekten. Die Immobiliendienstleisterin ist zertifiziertes Mitglied der Schweizerischen Maklerkammer SMK und begleitet Kundinnen und Kunden auch beim Verkauf einer Liegenschaft – persönlich und mit höchsten Qualitätsstandards. Dank der engen Kooperation der thomasgraf ag mit der Vermögensverwalterin und Family-Office-Dienstleisterin TRIONINVEST sowie der Finanzdienstleisterin hypolino ag bietet sie gebündeltes immobilienspezifisches und finanztechnisches Know-how, langjährige Branchenerfahrung sowie ein starkes Netzwerk.