Financer intelligemment son logement

Quiconque souhaite acheter une maison ou un appartement peut se réjouir à l’avance, mais doit également disposer d’une base financière solide. Outre les fonds propres, les prêts hypothécaires, garantis par un gage immobilier, jouent un rôle important.

La valeur hypothécaire est déterminante

La valeur hypothécaire est un indicateur central dans le domaine des prêts hypothécaires. Elle est définie par la banque. La valeur hypothécaire ne correspond pas toujours au prix d’achat effectif ou aux coûts d’investissement engagés, mais peut être inférieure à ceux-ci. Cette estimation plus prudente de la valeur de marché vise à garantir que, en cas d’évolution de la situation du marché (par exemple, en cas de baisse significative des prix de l’immobilier), le montant du crédit ne dépasse pas la valeur du bien immobilier.

Quel est le montant des fonds propres requis ?

Les prêts hypothécaires sont souvent divisés en deux parties : la première hypothèque (max. 67 % de la valeur de nantissement) et la deuxième hypothèque (financement total moins la première hypothèque). Cette distinction est importante en matière d’amortissement. En règle générale, la deuxième hypothèque doit être remboursée au prêteur dans un délai de 15 ans ou jusqu’à l’âge normal de la retraite. Dans le cadre de l’amortissement direct, les propriétaires remboursent leur dette par versements annuels. La dette hypothécaire et la charge d’intérêts diminuent ainsi régulièrement. Pour des raisons fiscales, l’amortissement indirect est toutefois plus intéressant : les emprunteurs versent alors leur amortissement annuel sur un compte du pilier 3a, qui sert de garantie et de gage à la banque.

Amortissement direct ou indirect

Outre son attrait financier par rapport à la location, la propriété immobilière offre d’autres avantages : les propriétaires ne courent aucun risque d’être confrontés à une résiliation de leur bail, quelles qu’en soient les raisons. Cela fait partie de la liberté et de la sécurité liées à la propriété immobilière. Cette liberté se manifeste également dans l’aménagement et les éventuelles transformations du bien, tant au niveau de l’intérieur que de l’extérieur, comme le jardin ou la terrasse. Les petits appartements en copropriété ou les maisons anciennes, en particulier, offrent souvent des possibilités intéressantes pour accéder à la propriété et ainsi tourner définitivement la page de la vie de locataire. «La propriété offre de nombreuses nouvelles libertés, c’est le moment idéal pour franchir le pas», souligne Thomas Graf, expert immobilier.

Capacité de remboursement : les coûts globaux courants sont-ils couverts ?

Outre le taux d’avance, la capacité de remboursement est le deuxième critère important dans le domaine hypothécaire. La banque vérifie ainsi si les coûts globaux courants sont supportables à long terme pour l’acheteur :

• pour un logement en propriété, les coûts globaux liés au logement (intérêts hypothécaires, amortissement, entretien et charges) ne doivent pas dépasser environ un tiers du revenu brut du ménage.
• Pour ce calcul, on ne se base pas sur les taux d’intérêt actuellement bas, mais sur un taux d’intérêt théorique compris généralement entre 4,5 % et 5 %. Ces moyennes historiques constituent une marge de sécurité destinée à garantir la capacité de remboursement à long terme.

Le calcul de la viabilité financière pour les biens de rendement diffère de celui applicable à la propriété résidentielle à usage personnel. Ce sont les revenus locatifs nets du bien immobilier qui sont pris en compte, et non le revenu brut de l’emprunteur hypothécaire.

Trois types d’hypothèques

Les bailleurs de fonds, tels que les banques, les compagnies d’assurance et les caisses de retraite, proposent une grande variété de modèles hypothécaires. Il n’existe pas de produit hypothécaire « bon » ou « mauvais ». C’est plutôt la situation individuelle de l’acheteur qui est déterminante ; tout dépend notamment de sa capacité à gérer le risque de variation des taux d’intérêt.

Les modèles hypothécaires peuvent être classés en trois catégories :

• Hypothèque à taux fixe : avec une hypothèque à taux fixe, l’emprunteur peut garantir le financement de son bien immobilier à court, moyen ou long terme à un taux d’intérêt convenu à l’avance. Il paie le même montant pendant toute la durée du prêt.
• Hypothèque indexée sur le marché monétaire (hypothèque SARON) : l’hypothèque indexée sur le marché monétaire se compose d’une marge bancaire fixe à laquelle s’ajoute le taux actuel du marché monétaire (SARON). Cette hypothèque convient aux emprunteurs qui souhaitent profiter d’une baisse des taux d’intérêt tout en étant en mesure de supporter une hausse de ceux-ci. Vous trouverez ici les taux d’intérêt et les cours des devises actuels.
• Hypothèque à taux variable : l’hypothèque à taux variable est généralement plus coûteuse que les hypothèques à taux fixe ou indexées sur le marché monétaire. Elle sert donc principalement de solution temporaire à court terme.

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