Les biens immobiliers ont une grande valeur – mais quelle est leur valeur exacte ?

Ne pas fixer le prix de vente au feeling ou à l’œil nu : c’est ce que recommande Sabrina Siegl, spécialiste immobilière chevronnée au sein de l’équipe de thomasgraf ag, lorsqu’il s’agit de céder une maison ou un bien immobilier. « Les biens immobiliers constituent des actifs importants. C’est pourquoi il est essentiel, dans un premier temps, de déterminer aussi précisément que possible la valeur du bien. » Et cette experte immobilière titulaire d’un brevet fédéral sait, forte de ses nombreuses années d’expérience, que : De nombreux propriétaires ont une vision irréaliste, souvent un peu trop optimiste, de la valeur de leur bien. C’est pourquoi il est judicieux de procéder à une expertise immobilière. Une expertise approfondie n’est pas comparable à une estimation gratuite réalisée depuis un bureau. Une visite sur place est indispensable pour évaluer l’emplacement précis et identifier les éventuelles particularités du bien, que le propriétaire ne pondère pas de la même manière qu’une experte immobilière professionnelle ; celle-ci procède à une évaluation objective et connaît parfaitement le marché immobilier actuel et régional.

Différentes méthodes d’évaluation

Différentes méthodes d’évaluation peuvent être utilisées pour estimer la valeur d’un bien immobilier. On connaît depuis longtemps la méthode de la valeur mixte, qui pondère la valeur réelle et la valeur de rendement selon des proportions différentes. La question se pose alors de savoir si, lors de l’estimation de la valeur de rendement et donc de la définition d’une valeur locative pour une maison individuelle, il convient également d’appliquer ce que l’on appelle une majoration pour utilité de consommation. À notre avis, la méthode de la valeur mixte présente de nombreux obstacles qui ne sont pas optimaux pour déterminer la valeur marchande actuelle d’un bien immobilier. Dans le cas d’une maison individuelle ou d’un appartement en copropriété, ce qui importe avant tout, c’est le prix payé pour des biens comparables situés au même emplacement ; on parle alors de « prix de transaction ».

Méthode de la valeur comparative

Cette méthode estime la valeur de marché d’un bien immobilier par comparaison : l’évaluation s’appuie sur les prix réels d’autres biens comparables en termes d’emplacement, de vue, d’accessibilité, d’équipements ou d’âge. Plus le nombre de biens comparables pris en compte dans l’évaluation est élevé, plus le résultat est précis. Aujourd’hui, divers outils en ligne, mis gratuitement à disposition, proposent également ce type d’évaluation hédonique. Pour une estimation gratuite, vous payez toutefois avec vos données. Vous serez probablement contacté par la suite, car si vous vous êtes intéressé à la valeur de votre bien, c’est sans doute que vous souhaitez le vendre. Cette estimation ne fournit toutefois qu’une fourchette de valeurs et ne doit donc pas être confondue avec une estimation précise de la valeur vénale réalisée par un professionnel.

Méthode de la valeur de rendement

Quiconque possède un bien immobilier à titre d’investissement s’intéresse naturellement à son niveau de rentabilité. Il existe différents indicateurs qui peuvent être calculés à cet effet. L’indicateur le plus courant est le rendement brut, souvent mentionné lors de la vente d’un bien immobilier de rendement.
La méthode de la valeur de rendement s’applique principalement aux biens de rendement tels que les immeubles locatifs ou les immeubles commerciaux. Elle calcule la valeur sur la base des revenus futurs que le bien est susceptible de générer, en tenant compte des éventuels coûts de rénovation ainsi que des frais de gestion et d’entretien, et ces revenus sont capitalisés à l’aide d’un taux de capitalisation. Dans la méthode des flux de trésorerie actualisés, les revenus nets futurs sont actualisés à la date d’aujourd’hui, d’où l’utilisation d’un taux d’actualisation. Les frais de gestion, d’entretien et de remise en état sont déduits des revenus locatifs. Dans le cas de la valeur de rendement classique, ces montants sont pris en compte dans le taux de capitalisation sous forme de pourcentages. Il existe donc également de grandes différences entre ces méthodes, selon ce que l’on souhaite représenter pour l’avenir.

La plus précise : l'estimation de la valeur vénale ou de marché

Cette méthode combine différentes approches d’évaluation et s’appuie sur les réalités du marché. Elle fournit l’estimation la plus réaliste de la valeur marchande actuelle d’un bien immobilier. Une estimation de la valeur vénale ou de marché requiert des connaissances spécialisées, de l’expérience et l’accès à des données de marché actualisées. C’est pourquoi seul un expert peut procéder à une telle estimation, qui comprend également une visite du bien. L’estimation de la valeur vénale ou de marché tient compte des facteurs liés à l’emplacement, de l’offre et de la demande, de l’état du bâtiment ainsi que du contexte économique et juridique. « Cette méthode permet d’éviter une surévaluation ou une sous-évaluation et offre une base décisionnelle solide », explique Sabrina Siegl, experte immobilière. « Le recours à un expert en évaluation reconnu et expérimenté est déterminant pour trouver un prix de vente conforme au marché. » Mais il est également utile de pouvoir compter sur un accompagnement professionnel lors de l’achat d’un bien immobilier. En effet, la valeur d’un bien immobilier n’est pas automatiquement synonyme de prix. Ce dernier est le résultat de négociations. La valeur vénale ou de marché constitue toutefois une base indispensable pour parvenir à un résultat satisfaisant.

Un grand savoir-faire en matière d’évaluation

La société de services immobiliers thomasgraf ag accompagne efficacement ses clients grâce à des expertises immobilières professionnelles. Forte d’une grande expérience et d’une expertise approfondie, cette agence immobilière performante élabore les bases décisives et les analyses pertinentes permettant de déterminer la valeur de marché réaliste de terrains, de biens commerciaux, de projets immobiliers, de maisons individuelles ou d’appartements en copropriété. Cela comprend la réalisation d’expertises de valeur vénale, d’analyses de portefeuille et de potentiel, ainsi que de calculs de rentabilité. De même, thomasgraf ag assure le développement de stratégies pour les portefeuilles immobiliers ou établit des rapports d’état et des recommandations de rénovation, ainsi que des calculs d’investissement et de rentabilité.

Des services immobiliers et financiers intégrés

L’équipe immobilière expérimentée de thomasgraf ag propose également une sélection intéressante de biens à vendre. Ce prestataire immobilier est membre certifié de la Chambre suisse des courtiers (SMK) et accompagne ses clients également lors de la vente d’un bien immobilier – de manière personnalisée et selon les normes de qualité les plus élevées. Grâce à l’étroite collaboration de thomasgraf ag avec TRIONINVEST, société de gestion de fortune et prestataire de services de family office, ainsi qu’avec le prestataire de services financiers hypolino ag, elle offre un savoir-faire combiné en matière immobilière et financière, une longue expérience du secteur ainsi qu’un réseau solide.