Bien immobilier de rendement : louer à titre privé ou le transférer à une société ?

Avec la suppression décidée de la valeur locative, de nombreux propriétaires sont confrontés à de nouvelles questions fiscales. Alors que les logements occupés par leur propriétaire bénéficient d’un allègement partiel, la charge fiscale des bailleurs privés de leurs propres biens immobiliers de rendement peut s’alourdir selon la situation. Les revenus locatifs restent imposables en tant que revenus. Les frais d’entretien des biens immobiliers loués ou affermés restent en principe déductibles. Il existe toutefois des restrictions concernant les investissements dans l’efficacité énergétique et la protection de l’environnement : au niveau fédéral, cette déduction sera supprimée à l’avenir, même si les cantons peuvent continuer à prévoir des allègements. Les ajustements concernant la déduction des intérêts passifs pourraient s’avérer nettement plus perceptibles. Plus un bien immobilier est financé par l’emprunt et plus la part des biens loués dans le patrimoine total est faible, plus la nouvelle réglementation peut avoir un impact important : dans de tels cas, la déduction des intérêts débiteurs, limitée proportionnellement, est très faible. Cela signifie qu’une grande partie des intérêts hypothécaires effectivement payés ne sera plus déductible fiscalement. Cela réduit le rendement net, en particulier pour les biens dont les marges sont déjà serrées. Les propriétaires n’ayant recours qu’à peu ou pas de capitaux extérieurs ne sont pratiquement pas concernés par cette problématique.

Évolution structurelle du marché locatif

Les bailleurs privés jouent un rôle important sur le marché suisse du logement. En 2024, environ 43 % des logements locatifs appartenaient à des particuliers. Dans le même temps, leur part est en recul depuis le début des années 2000. Les investisseurs institutionnels et les sociétés immobilières gagnent en importance. De nombreux propriétaires privés louent à titre accessoire ou dans le cadre de leur prévoyance vieillesse. Les marges sont souvent limitées. Si des inconvénients fiscaux viennent s’y ajouter, la question se pose de savoir si la structure actuelle est encore optimale.

Que signifie le transfert vers une société ?

L'apport d'un bien immobilier de rendement dans une société est une option souvent évoquée, mais aussi une démarche relativement complexe. En effet, un bien immobilier ne peut pas être simplement transféré d'un particulier à une société. Même si, sur le plan économique, c’est la même personne qui se trouve derrière la société, il s’agit juridiquement de deux entités distinctes. Sur le plan fiscal, ce transfert est traité comme une vente à un tiers. En règle générale, le bien immobilier est apporté à la société à sa valeur vénale. Cela peut entraîner la révélation de réserves latentes, ce qui déclenche un impôt sur les gains immobiliers. Le montant de cet impôt dépend du canton, de la durée de détention et de la différence entre le coût d’acquisition et la valeur actuelle. De plus, les hypothèques existantes doivent être réévaluées. Les contrats de crédit sont liés à la personne. Lors du changement de propriétaire, la banque réévalue la capacité de remboursement au niveau de la société. Ce sont principalement les revenus locatifs qui sont pris en compte. Le bien immobilier doit donc être largement autosuffisant.

Quels sont les avantages d’une société immobilière ?

Malgré ces obstacles, une structure de société peut présenter des avantages. Au sein d’une société, les intérêts débiteurs sont en principe entièrement déductibles en tant que charges d’exploitation. Cela apporte une plus grande stabilité fiscale en cas de financement par emprunt important. De plus, il est possible de procéder à des amortissements, ce qui permet de réduire le bénéfice imposable – sans que cela n’entraîne de sortie effective de liquidités. La société offre également des avantages en matière de planification successorale : ce sont des parts sociales qui sont transmises par héritage, et non des biens immobiliers individuels. Cela facilite le partage en cas de succession et peut éviter des conflits.

La vente comme alternative ?

Tous les propriétaires ne choisiront pas la voie de la société. Pour certains, une vente à moyen terme peut constituer la solution la plus judicieuse – en particulier lorsque le rendement est sous pression et que la charge administrative augmente.

Conclusion : il vaut la peine de planifier à l’avance

Le changement de système en matière d’imposition immobilière accentue la pression sur les immeubles de rendement financés par l’emprunt. La pertinence d’un transfert vers une société dépend fortement de la situation individuelle : le niveau d’endettement, la durée de détention, la succession familiale et les objectifs stratégiques jouent un rôle central. Une planification minutieuse est essentielle. Les questions fiscales, la structure de financement et les aspects juridiques sont étroitement liés. En planifiant suffisamment tôt, on se donne une marge de manœuvre et on peut décider en toute connaissance de cause si «conserver à titre privé», «transférer dans une société» ou «vendre» est la bonne voie à suivre.

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