Impôts et copropriété : y voir clair

Nouvelle année, nouvelle déclaration d’impôts – cela vaut également pour la propriété par étages. Cette forme particulière de propriété, introduite en Suisse en 1965, a permis à de nombreux ménages suisses de réaliser leur rêve d’accéder à la propriété. En matière fiscale, cette forme très prisée de propriété immobilière est en principe traitée de la même manière que les autres biens immobiliers. La valeur locative du logement occupé par son propriétaire est imposée comme un revenu. De plus, la valeur fiscale officielle, y compris la part du terrain, est prise en compte dans le patrimoine. Des déductions fiscales apportent un allègement, du moins jusqu’à l’année fiscale 2027 incluse. En effet, la suppression de la valeur locative, décidée à l’automne 2025, pourrait s’appliquer dès 2028 – entraînant ainsi un changement de système en matière d’imposition de la propriété immobilière. D'ici là, les règles suivantes s'appliquent.

Frais d'entretien : déductibles uniquement s'ils visent à préserver la valeur du bien

Sont déductibles les frais liés à l’entretien de l’appartement en copropriété visant à préserver sa valeur. Cela comprend les dépenses visant à maintenir l’état actuel de l’appartement, telles que les travaux de peinture, le remplacement d’appareils électroménagers, le remplacement par des revêtements de sol équivalents ou les petites réparations. Les copropriétaires ont le choix entre la déduction forfaitaire et la déduction des frais réels. Pour les petits travaux, la déduction forfaitaire est souvent avantageuse, tandis que pour les rénovations plus importantes, il est préférable de justifier les dépenses à l’aide de justificatifs. En revanche, les investissements qui augmentent la valeur du bien, tels que l’installation d’une nouvelle piscine, d’un sauna ou d’une véranda, ne sont pas déductibles.

Efficacité énergétique : une exception fiscale

Les investissements dans les économies d’énergie constituent une exception fiscale : les mesures telles que l’isolation thermique, les pompes à chaleur ou les installations solaires sont généralement entièrement déductibles, même si elles augmentent la valeur du bien immobilier. Toutefois, dans le cadre de la propriété par étages, ces investissements concernant l’ensemble de l’immeuble nécessitent l’accord de la communauté des copropriétaires.

Fonds de rénovation : les versements sont réglementés différemment selon les cantons

Le fonds de rénovation, courant dans la propriété par étages, sert à financer des rénovations importantes des parties communes. La déductibilité fiscale des versements au fonds de rénovation dépend des dispositions cantonales. Dans le canton de Berne, par exemple, les versements au fonds de rénovation sont en principe déductibles fiscalement, à condition qu’ils soient effectivement versés et qu’ils apparaissent comme tels dans le décompte de la STWEG. Les frais d’entretien imputés à ce fonds de rénovation ne peuvent alors pas faire l’objet d’une nouvelle déduction. De plus, un tel fonds de rénovation doit être inscrit dans un règlement et les sommes qui y sont versées ne peuvent être utilisées que pour couvrir les frais de réparation et d’entretien des installations communes.

Les fonds épargnés dans le fonds de rénovation doivent être déclarés par les copropriétaires comme patrimoine, au prorata de leur quote-part, jusqu’à leur utilisation. La part du revenu brut du fonds de rénovation est imposable en tant qu’intérêts (revenu).

Autres déductions – et impôt sur les gains immobiliers

Les intérêts hypothécaires ainsi que les primes d’assurance bâtiment sont déductibles fiscalement. Les frais de gestion – par exemple ceux liés à une gérance immobilière externe ou à un organe de révision – peuvent également être déduits au prorata. Lors de la vente d’un appartement en copropriété, la part du fonds de rénovation est transférée sans incidence fiscale. Le bénéfice de cession est toutefois soumis à l’impôt cantonal sur les gains immobiliers, dont le montant dépend de la durée de détention et du bénéfice réalisé.

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