Évaluation immobilière : l'IA détecte les tendances, l'humain en saisit les particularités

Quelques clics, quelques informations sur l’adresse, l’année de construction et la surface habitable : voilà qu’une estimation de la valeur du bien immobilier s’affiche à l’écran. La propriétaire d’une maison individuelle est étonnée : est-ce vraiment aussi simple de déterminer la valeur de son logement aujourd’hui ? Mais ce chiffre est-il exact ? Après tout, la cuisine a été rénovée récemment, le jardin est aménagé avec soin et, depuis le salon, la vue s’étend loin dans la verdure. Que sait l’ordinateur de tout cela ?

L’IA reconnaît des schémas – mais pas toutes les particularités

L’intelligence artificielle (IA) transforme également le secteur immobilier. Mais toutes les estimations automatisées ne reposent pas sur l’IA : de nombreux modèles d’évaluation numériques utilisent des méthodes statistiques, comme la méthode hédonique. Ils analysent de grandes quantités de données, comparent les prix de vente de biens similaires et prennent en compte des facteurs tels que l’emplacement, la taille ou l’année de construction. Cela permet d’estimer rapidement la valeur des biens immobiliers sur la base de données. Pour les propriétaires, les estimations en ligne simplifiées constituent notamment un premier repère. La pertinence du résultat dépend du modèle ainsi que de la qualité et de l’exhaustivité des données.

Mais chaque bien immobilier est unique – et représente bien plus qu’un simple ensemble de données. L’état, la vue ou le niveau de finition peuvent également être pris en compte dans les modèles d’évaluation. Ce qui est toutefois déterminant, c’est de savoir si ces caractéristiques sont saisies de manière exhaustive et exacte. Quel est réellement l’état de la construction ? Quel est l’impact de la lumière, de la vue et de l’agencement des pièces ? Quelles possibilités d’utilisation le terrain offre-t-il ? Et dans quelle mesure le quartier résidentiel immédiat est-il prisé par les acheteurs potentiels ? « Un algorithme ne peut saisir ces particularités que de manière limitée », explique Sabrina Siegl, agente immobilière et experte en évaluation expérimentée à Berne. « L’expérience, l’œil averti et la connaissance avérée du marché d’un professionnel de l’immobilier restent déterminants. »

Valeur de marché et prix de vente ne sont pas la même chose

Quiconque souhaite vendre un bien immobilier ou le céder au sein de sa famille doit en connaître la valeur de marché actuelle. Également appelée « valeur vénale », celle-ci correspond au prix estimé qui pourrait être obtenu dans des conditions de marché normales. Une expertise immobilière professionnelle et indépendante tient compte non seulement des ventes comparables, mais aussi de l’état, de l’emplacement, des équipements et du potentiel du bien. Le prix de vente effectivement obtenu peut toutefois s’écarter de la valeur de marché estimée. La demande actuelle, la stratégie de commercialisation et les attentes des acheteurs potentiels sont, entre autres, des facteurs déterminants. Un prix de vente trop élevé peut dissuader les acheteurs potentiels et retarder le processus de vente. À l’inverse, fixer un prix trop bas revient à renoncer à une partie du produit de la vente.

C’est la combinaison qui fait la différence

Une estimation immobilière rigoureuse allie donc l’analyse fondée sur les données issue d’outils numériques à l’expérience et à la connaissance du marché régional des professionnels de l’immobilier. Une visite sur place permet de vérifier les informations recueillies et de mettre en perspective les particularités du bien. L’examen technique des résultats du modèle favorise une estimation réaliste de la valeur de marché et constitue une base solide pour la stratégie de vente. « Il ne s’agit pas seulement de calculer une valeur, mais d’évaluer correctement le bien immobilier, d’identifier ses atouts et de le positionner de manière optimale sur le marché », souligne Sabrina Siegl, experte immobilière : « L’IA reconnaît des schémas. L’être humain comprend le bien immobilier. »

Un conseil personnalisé, gage de sécurité

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