Ab September 2022 müssen Banken für die Vergabe von Wohnbauhypotheken zusätzliches Eigenkapital halten: Mit der Reaktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers wollen die Schweizerische Nationalbank (SNB) und der Bundesrat möglichen Risiken am Immobilienmarkt entgegenwirken. Haben Sie vor in nächster Zeit Wohneigentum zu kaufen? Hier finden Sie wissenswertes zum Thema Hypothek und Eigenmittel.

Was ist der antizyklische Kapitalpuffer?
Um mögliche Kreditausfälle abfedern zu können, müssen die in der Schweiz ansässigen Banken ihre vergebenen Kredite mit Eigenkapital teilweise absichern. Der antizyklische Kapitalpuffer ist ein Instrument der SNB, welches die Banken dazu zwingt, die vergebenen Hypotheken mit zusätzlichem Eigenkapital zu unterlegen – als Sicherheitspolster. Per 30. September 2022 wird dafür der Maximalsatz von 2.5% angewandt.

Weshalb wird der antizyklische Kapitalpuffer reaktiviert?
Die SNB schenkt den Entwicklungen am Schweizer Wohnimmobilienmarkt grosse Aufmerksamkeit. Zu Beginn der Corona-Krise im März 2020 wurde der antizyklische Kapitalpuffer deaktiviert, um den Banken den nötigen Spielraum bei der Kreditvergabe an Unternehmen zu gewähren. Seither haben sich gemäss der SNB die Verwundbarkeiten am Hypothekar- und Wohnliegenschaftsmarkt aber stetig erhöht. Die Preise für Wohnliegenschaften und das Volumen der vergebenen Hypotheken sind in dieser Zeit deutlich stärker gestiegen als die Konsumentenpreise oder die Haushaltseinkommen. Die während der Corona-Pandemie angeordneten Lockdowns haben die Nachfrage nach Wohneigentum zusätzlich befeuert.

Welche Möglichkeiten hat eine Notenbank?
Um Gegensteuer zu dieser unerwünschten Dynamik zu geben, kann eine Notenbank in der Theorie die Zinsen anheben. Damit verteuert sie indirekt Hypothekarkredite und bremst so die Nachfrage nach Immobilien. Doch mit einer Anhebung der Zinsen im aktuellen Umfeld würde die SNB riskieren, dass der Schweizer Franken noch attraktiver und stärker würde, was negative Auswirkungen auf den inländischen Güterexport hätte. 

Auf die aktuelle Situation bezogen stellt der antizyklische Kapitalpuffer somit ein besser geeignetes Instrument dar, um die erhoffte Bremswirkung am Immobilienmarkt zu erzielen.

Welche Wirkung hat der Kapitalpuffer auf die Hypothekarzinsen?
Einerseits soll die zusätzliche Unterlegung von Eigenmitteln die Bilanzen der Banken stärken. Andererseits soll der Puffer die Hypothekarvergabe durch die Banken verteuern, ohne dass diese Verteuerung über die Leitzinsen der Landeswährung herbeigeführt werden muss. Erfahrungen aus der Praxis zeigen aber, dass dem nicht zwingend so sein muss; der Kapitalpuffer führte in der Vergangenheit zwar jeweils zu einer leichten Verteuerung der Hypothekarzinsen. Da das Zinsniveau in den letzten Jahrzehnten aber in der Tendenz sinkend war, wurden diese erhöhten Kapitalkosten in der Regel nicht wahrgenommen. Entsprechend gering war die Wirkung des aktivierten Kapitalpuffers, um am Markt eine spürbare Verringerung der Nachfrage nach Hypotheken auszulösen. 

Hinzu kommt, dass eine Hypothek ein weitgehend standardisiertes Produkt ist und sich Anbieter von Hypotheken fast nur über den Preis von ihren Mitbewerbern differenzieren können. Neue Anbieter wie etwa Vorsorgeeinrichtungen oder Versicherungen verschärfen den Wettbewerb um Kundschaft zusätzlich. Diese Faktoren führen kumuliert zu einem höchst kompetitiven Marktumfeld, was schlussendlich den Hypothekarnehmern zugutekommt. Banken nehmen in einem solchen Umfeld eher eine Margenverengung in Kauf, als ihre Hypothekenpreise aufgrund des reaktivierten Kapitalpuffers zusätzlich zu erhöhen.

Aktuelles Zinsumfeld
Stärker als der antizyklische Kapitalpuffer bestimmt zurzeit die Notenbankpolitik das Geschehen an den Hypothekarmärkten. Die Notenbanken, allen voran die US-amerikanische Federal Reserve, kam in den letzten Wochen zur Einsicht, dass sich das Inflationsgespenst als hartnäckiger herausstellt, als ursprünglich erhofft. Die Ankündigung von Zinserhöhungen erfolgte früher als gedacht und stärker als erwartet. Dies führte in den letzten Wochen zu breitflächigen Bewertungskorrekturen an den globalen Finanzmärkten. Die Renditen 10-jähriger Bundesobligationen der Eidgenossenschaft verteuerten sich in der Folge von -0.30% per Dezember 2021 um 0.70% auf aktuell über 0.40%.

Da die Fed vor nicht allzu langer Zeit mit einem ersten von mehreren Zinsschritten das Ende des Billig-Geldes eingeläutet haben will, wird die Europäische Zentralbank (EZB) früher oder später mitziehen und ihrerseits ebenfalls Zinserhöhungen durchsetzen. Erst dann wird sich der SNB eine Möglichkeit bieten, ebenfalls über eine Leitzinserhöhung nachzudenken. Die Auswirkungen auf die Hypothekarzinsen sind aber bereits heute spürbar; So haben sich in den letzten Monaten die Konditionen für Festhypotheken über sämtliche Laufzeiten verteuert. Sollte die Rendite der 10-jährigen Bundesobligation im Jahresverlauf weiter zulegen, dürften auch die Hypothekarzinsen nochmals ansteigen. Die grosse Zinswende bleibt für Schweizer Hypothekarkunden zumindest kurz- und mittelfristig betrachtet aber nach wie vor unwahrscheinlich.

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