Wer ein Eigenheim oder eine Wohnung kaufen will, darf grosse Vorfreude geniessen – braucht aber auch ein solides Finanzierungsfundament. Nebst Eigenkapital spielen Hypotheken als grundpfandgesicherte Darlehen eine wichtige Rolle.

Massgebend ist der Belehnungswert

Eine zentrale Grösse im Hypothekargeschäft ist der Belehnungswert. Er wird von der Bank definiert. Nicht immer entspricht der Belehnungswert dem effektiven Kaufpreis oder den angefallenen Anlagekosten, sondern kann darunter liegen. Diese konservativere Einschätzung des Marktwerts soll sicherstellen, dass bei einer veränderten Marktlage (z. B. bei deutlich tieferen Immobilienpreisen) die Kreditverbindlichkeit den Liegenschaftswert nicht übersteigt.

Wie viel Eigenkapital braucht es?

Hypotheken werden häufig in zwei Teile geteilt: In die erste Hypothek (max. 67% des Belehnungswerts) und die zweite Hypothek (Gesamtfinanzierung abzüglich erster Hypothek). Diese Unterscheidung ist relevant mit Blick auf die Amortisation. In der Regel muss die zweite Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder bis zum ordentlichen Rentenalter an den Hypothekargeber zurückgezahlt werden. Bei der direkten Amortisation zahlen Hausbesitzende ihre Schuld in jährlichen Raten ab. Damit werden die Hypothekarschuld und die Zinsbelastung regelmässig kleiner. Aus steuerlichen Gründen ist die indirekte Amortisation aber attraktiver: Hypothekarnehmende zahlen dabei ihre jährliche Amortisation auf ein Säule3a-Konto ein, das der Bank als Sicherheit und Pfand dient.

Direkte oder indirekte Amortisation

Nebst der kostenseitigen Attraktivität gegenüber der Miete bietet das Eigenheim weitere Pluspunkte: Eigentümerinnen und Eigentümer haben kein Risiko, mit einer Kündigung des Mietvertrags – aus welchen Gründen auch immer – konfrontiert zu werden. Das ist Teil der Freiheit und Sicherheit, die mit dem Immobilieneigentum verbunden sind. Die Freiheit zeigt sich auch bei der Gestaltung und allfälligen Umbauten des Objekts, sowohl was den Innenraum als auch den Aussenraum wie Garten oder Terrasse angeht. Gerade kleinere Eigentumswohnungen oder ältere Häuser bieten oft attraktive Möglichkeiten, um Wohneigentum zu realisieren und damit die Zeit als Mieterin oder Mieter definitiv hinter sich zu lassen. «Eigentum bietet viele neue Freiheiten, jetzt ist der ideale Moment dazu», betont Immobilienfachmann Thomas Graf.

Tragbarkeit: Laufende Gesamtkosten gedeckt?

Neben der Belehnung ist die Tragbarkeit die zweite wichtige Grösse im Hypothekargeschäft. Die Bank prüft damit, ob die laufenden Gesamtkosten für die Käuferschaft langfristig tragbar sind:

• Beim Eigenheim dürfen die Gesamtwohnkosten (Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhalt und Nebenkosten) nicht mehr als rund ein Drittel des Brutto-Haushaltseinkommens ausmachen. 
• Für diese Berechnung kommen nicht die momentan tiefen Zinsen zur Anwendung, sondern ein kalkulatorischer Zinssatz von meist etwa 4,5% bis 5%. Diese historischen Mittelwerte bilden einen Sicherheitspuffer, welche die Tragbarkeit langfristig gewährleisten soll.

Die Tragbarkeitsberechnung für Renditeobjekte unterscheidet sich von derjenigen für selbstgenutztes Wohneigentum. Anstelle des Bruttoeinkommens des Hypothekarnehmers sind die Netto-Mieterträge der Liegenschaft relevant.

Drei Arten von Hypotheken

Kapitalgeber wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen bieten verschiedenste Hypothekarmodelle an. Dabei gibt es kein richtiges oder falsches Hypothekarprodukt. Vielmehr ist die individuelle Situation der Käuferschaft relevant; insbesondere kommt es darauf an, wie diese mit dem Zinsänderungsrisiko umgehen kann.

Die Hypothekarmodelle lassen sich in drei Kategorien unterteilen:

• Festhypothek: Mit einer Festhypothek kann der Kreditnehmer die Finanzierung seiner Liegenschaft kurz-, mittel, oder langfristig zu einem fest vereinbarten Zins absichern. Er bezahlt über die gesamte Laufzeit den gleichen Betrag.
• Geldmarkthypothek (SARON-Hypothek): Die Geldmarkthypothek setzt sich aus einer fest vereinbarten Bankmarge zuzüglich dem aktuellen Geldmarkt-Satz (SARON) zusammen. Diese Hypothek eignet sich für Kreditnehmer, welche von sinkenden Zinsen profitieren wollen und gleichzeitig steigende Zinsen tragen können. Die aktuellen Zinssätze und Devisenkurse finden Sie hier.
• Variable Hypothek: Die variable Hypothek ist im Vergleich zu Fest- oder Geldmarkthypotheken meist teurer. Sie dient deshalb hauptsächlich zur kurzfristigen Überbrückung.

Umfassendes Immobilien- und Finanz-Know-how

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