Standarddatei
18. Januar 2024

Eigenheim und Steuern – gewusst wie!

Wohneigentum ist eine lohnende Investition. Damit die Freude am Eigenheim ungetrübt bleibt, ist eine umsichtige Finanzplanung wichtig. Denn nebst Kaufpreis, Unterhaltskosten und späteren Renovationen fallen auch verschiedene Steuern an. Mit den richtigen Kniffen lässt sich die Besteuerung von Immobilien jedoch optimieren.

«Wer die Pflicht hat, Steuern zu zahlen, der hat auch das Recht, Steuern zu sparen», hatte der frühere Bundeskanzler Helmut Schmidt einmal erklärt. Auch beim Eigenheim sind Steuern relevant – und Abzugsmöglichkeiten entsprechend interessant. Wir geben einen kurzen Überblick.

Welche Steuern fallen an?
Eigenmietwert
Wohneigentum hat direkte Auswirkungen auf die Steuerrechnung: Wer die Liegenschaft vermietet, versteuert die Einnahmen als Einkommen. Wer selbst im eigenen Haus wohnt, muss sich den sogenannten Eigenmietwert ans steuerbare Einkommen anrechnen lassen. Das ist der Betrag, der theoretisch als Miete für das Objekt verlangt werden könnte.

Liegenschaftssteuer
In vielen Kantonen zahlen Eigentümerinnen und Eigentümer oder die Nutzniessenden von Immobilien eine Liegenschaftssteuer. Die Berechnung ist je nach Kanton unterschiedlich und beträgt zwischen 0.2 und 3.0 Promille des amtlichen Wertes einer Immobilie. Bei der Berechnung wird der volle Wert herangezogen, allfällige Schulden werden nicht in Abzug gebracht.

Vermögenssteuer
Das Eigentum einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks muss in der Steuererklärung als Vermögen deklariert und versteuert werden. Bestehen Hypothekarschulden, können diese vom Vermögenswert abgezogen werden.

Grundstückgewinnsteuer
Wer sein Haus oder seine Wohnung mit Gewinn verkauft, muss eine Grundstückgewinnsteuer entrichten. Als Grundstückgewinn gilt im Kanton Bern die Differenz zwischen dem erzielten Erlös und den eigenen Kosten (eigener Erwerbspreis, seitherige wertvermehrende Investitionen sowie Kosten der Handänderung, Maklerhonorar, Beurkundungskosten des Notars, Vorfälligkeitsentschädigung der Hypothek). Die Steuer ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich.

Handänderungssteuer und Grundbuchgebühr
Die sogenannte Handänderungssteuer ist eine Abgabe, die in der Schweiz anlässlich des Grundstückerwerbs erhoben wird und kantonal geregelt ist. Mit ihr wird der Wechsel der Verfügungsmacht über ein Grundstück besteuert. Die Handänderungssteuer beträgt beispielsweise im Kanton Bern 1.8 Prozent des Kaufpreises des Grundstücks. Nutzen die Erwerbenden das Grundstück als Hauptwohnsitz, können unter gewissen Voraussetzungen die ersten 800’000 Franken des Kaufpreises des Hauses oder der Wohnung (ohne Parkplatz, Bastelraum o. ä.) von der Handänderungssteuer befreit werden. 

Die Grundbuchgebühr wird für die Eintragung im Grundbuch erhoben, auch hier sind die Gebühren kantonal unterschiedlich.

Bei Zweitwohnungen / Ferienhäusern
Die erwähnten Steuern werden auch auf Zweitwohnungen und Ferienhäuser erhoben (im Kanton oder Land, wo diese sich befinden). Es müssen jedoch in der Regel nicht zwei Steuerklärungen ausgefüllt werden; meist ist ausreichend, dass der Kanton des Feriendomizils eine Kopie der Steuererklärung des Wohnkantons erhält.

Was kann von den Steuern abgezogen werden?
Wer Wohneigentum besitzt, kann aber auch einiges von den Steuern abziehen. Um dabei das Optimum herauszuholen, ist auch hier eine sorgfältige Planung lohnenswert.

Schuldzinsen
Schuldzinsen, wie zum Beispiel Hypothekarzinsen, können vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Werterhaltende Ausgaben
Abzüge für den Unterhalt einer Immobilie sind in Zeiten tiefer Zinsen eine gute Möglichkeit, Steuern zu sparen. Zu den Unterhaltsabzügen gehören alle Aufwände, die dazu dienen, eine Liegenschaft im bisherigen Zustand zu erhalten. Welche Aufwendungen geltend gemacht werden können, wird kantonal geregelt (Regelung Kanton Bern).

Investitionskosten zum Energiesparen und für den Umweltschutz
Wertvermehrende Massnahmen können in der Regel nicht von den Steuern abgezogen werden. Einzige Ausnahme sind Aufwendungen mit dem Ziel, Energie zu sparen oder die Umwelt zu schützen – wie etwa der Ersatz einer alten Heizung durch ein energieeffizientes System oder die Installation einer Solaranlage.

Weitere mögliche Abzüge
Zusätzlich in Abzug gebracht werden können in einigen Kantonen die im Steuerjahr bezahlten Liegenschaftssteuern, Baurechtszinsen sowie angefallene Betriebs- und Verwaltungskosten. Seit dem Jahr 2020 sind auch Rückbaukosten abziehbar, wenn auf dem Grundstück anschliessend ein Ersatzneubau erstellt wird (gilt jedoch nur dann, wenn das abgerissene Gebäude mindestens teilweise ein Wohngebäude war).

Pauschal abziehen oder effektiv?
Schliesslich stellt sich die Frage, ob die Positionen pauschal oder effektiv von den Steuern abgezogen werden sollen. Hier gilt die Faustregel, dass sich in Jahren mit geringen Ausgaben der Pauschalabzug lohnt, in Jahren mit grossen Ausgaben der Abzug der tatsächlichen Kosten.

Amortisation – direkt oder indirekt?
Auch die Art und Weise der Amortisation der Hypothek wirkt sich auf die Steuern aus. Mit einer direkten Rückzahlung der Hypothek reduziert sich die Hypothekarschuld und damit auch die Schuldzinsen, gleichzeitig erhöht sich aber das Vermögen und damit die Vermögenssteuern. Bei einer indirekten Amortisation wird Geld in die dritte Säule eingezahlt, welches in der Regel zugunsten des Kapitalgebers verpfändet wird. Der Vorteil einer indirekten Amortisation ist, dass zusätzlich zu den Schuldzinsen auch die Einzahlungen in die dritte Säule vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. In dieser Variante bleibt die Verschuldungshöhe unverändert.

Umfassende Beratung rund um Immobilien
Haben Sie Fragen zur Finanzplanung oder zum Erwerb oder Verkauf von Wohneigentum? Dank der engen Kooperation der thomasgraf ag und der Vermögensverwalterin und Family-Office-Dienstleisterin TRIONINVEST sowie der Finanzdienstleisterin hypolino ag bieten wir Ihnen gebündeltes immobilienspezifisches und finanztechnisches Know-how, langjährige Branchenerfahrung sowie ein starkes Netzwerk.

Quellen und weitere Infos:
ch.ch
hausinfo
VZ Vermögenszentrum

Kommentar verfassen

*Pflichtfelder

Datenschutz­hinweis

Diese Webseite nutzt Webanalyse-Tools von Dritten, um die Nutzung der Website zu analysieren und den Erfolg von Werbekampagnen zu messen, sowie externe Komponenten wie Google Maps. Dazu werden Cookie gespeichert. Mit einer Erlaubnis der Verwendung von Analyse-/Marketing Cookies und externen Komponenten ist mitunter eine allfällige Übermittlung von Daten in die USA verbunden. Sie können Ihre Auswahl jederzeit unter Datenschutzinformationen widerrufen oder anpassen.

Notwendige Cookies werden immer geladen