Mit der beschlossenen Abschaffung des Eigenmietwerts stehen viele Eigentümer vor neuen steuerlichen Fragen. Während selbstbewohntes Wohneigentum teilweise entlastet wird, kann sich die Steuerbelastung für private Vermieter eigener Renditeliegenschaften je nach Situation verschärfen. Die Mieteinnahmen bleiben weiterhin als Einkommen steuerbar. Unterhaltskosten sind bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften grundsätzlich nach wie vor abzugsfähig. Einschränkungen gibt es jedoch bei Investitionen in Energieeffizienz und Umweltschutz: Auf Bundesebene entfällt dieser Abzug künftig, wobei die Kantone weiterhin Erleichterungen vorsehen können.
Deutlich spürbarer können die Anpassungen beim Abzug der Schuldzinsen ausfallen. Je höher eine Liegenschaft fremdfinanziert ist und je kleiner der Anteil der vermieteten Immobilien am Gesamtvermögen ausfällt, desto stärker kann sich die neue Regelung auswirken: In solchen Fällen liegt der quotal begrenzte Schuldzinsabzug sehr tief. Das heisst, ein grosser Teil der effektiv bezahlten Hypothekarzinsen lässt sich nicht mehr steuerlich abziehen. Das schmälert die Nettorendite – gerade bei knapp kalkulierten Objekten. Von dieser Problematik weitgehend nicht betroffen sind Eigentümer mit nur geringem oder ohne Fremdkapital.

Strukturwandel im Mietwohnungsmarkt

Private Vermieter spielen im Schweizer Wohnungsmarkt eine wichtige Rolle. 2024 befanden sich rund 43 % der Mietwohnungen im Besitz von Privatpersonen. Gleichzeitig ist ihr Anteil seit den frühen 2000er-Jahren rückläufig. Institutionelle Investoren und Immobiliengesellschaften gewinnen an Bedeutung. Viele private Eigentümer vermieten im Nebenerwerb oder als Bestandteil ihrer Altersvorsorge. Die Margen sind häufig begrenzt. Wenn nun steuerliche Nachteile hinzukommen, stellt sich die Frage, ob die heutige Struktur noch optimal ist.

Was bedeutet die Überführung in eine Gesellschaft?

Das Einbringen einer Renditeliegenschaft in eine Gesellschaft ist eine häufig diskutierte Option – aber auch ein relativ komplexer Schritt. Denn eine Immobilie lässt sich nicht einfach von einer Privatperson in eine Gesellschaft verschieben. Auch wenn wirtschaftlich dieselbe Person hinter der Gesellschaft steht, handelt es sich rechtlich um zwei unterschiedliche Subjekte. Steuerlich wird die Übertragung wie ein Verkauf an einen Dritten behandelt. In der Regel wird die Liegenschaft zum Verkehrswert in die Gesellschaft eingebracht. Dadurch können stille Reserven aufgedeckt werden, was eine Grundstückgewinnsteuer auslöst. Deren Höhe hängt vom Kanton, der Haltedauer und der Differenz zwischen Anlagekosten und aktuellem Wert ab. Zudem müssen bestehende Hypotheken neu beurteilt werden. Kreditverträge sind personenbezogen. Mit dem Eigentumswechsel prüft die Bank die Tragbarkeit auf Ebene der Gesellschaft neu. Massgeblich sind dabei primär die Mieteinnahmen. Die Liegenschaft muss also weitgehend selbsttragend sein.

Welche Vorteile bietet eine Immobiliengesellschaft?

Trotz der Hürden kann eine Gesellschaftsstruktur Vorteile bringen. Innerhalb einer Gesellschaft sind Schuldzinsen grundsätzlich voll als Geschäftsaufwand abzugsfähig. Das schafft bei hoher Fremdfinanzierung mehr steuerliche Stabilität. Zudem können Abschreibungen vorgenommen werden, wodurch sich der steuerbare Gewinn reduzieren lässt – ohne dass tatsächlich Liquidität abfliesst. Auch in der Nachfolgeplanung bietet die Gesellschaft Vorteile: Statt einzelner Liegenschaften werden Gesellschaftsanteile vererbt. Das erleichtert die Aufteilung im Erbfall und kann Konflikte vermeiden.

Verkauf als Alternative?

Nicht jeder Eigentümer wird den Weg über eine Gesellschaft wählen. Für manche kann ein mittelfristiger Verkauf die sinnvollere Lösung sein – insbesondere wenn die Rendite unter Druck gerät und der administrative Aufwand steigt.

Fazit: Frühzeitig planen lohnt sich

Der Systemwechsel bei der Liegenschaftsbesteuerung erhöht den Druck auf fremdfinanzierte Renditeliegenschaften. Ob eine Überführung in eine Gesellschaft sinnvoll ist, hängt stark von der individuellen Situation ab: Verschuldungsgrad, Haltedauer, familiäre Nachfolge und strategische Ziele spielen eine zentrale Rolle. Wichtig ist eine sorgfältige Planung. Steuerliche Fragen, Finanzierungsstruktur und rechtliche Aspekte greifen ineinander. Wer frühzeitig plant, schafft sich Handlungsspielraum – und kann fundiert entscheiden, ob «Privat halten», «in eine Gesellschaft überführen» oder «verkaufen» der richtige Weg ist.

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Quelle:

hyrock