Neues Jahr, neue Steuererklärung – das gilt auch für das Stockwerkeigentum. Die besondere Eigentumsform, die hierzulande 1965 eingeführt wurde, hat für viele Haushalte in der Schweiz den Traum von den eigenen vier Wänden Tatsache werden lassen. Geht es um die Steuern, wird die beliebte Form des Wohneigentums im Grundsatz gleich behandelt wie anderes Immobilieneigentum. Der Eigenmietwert der selbstgenutzten Wohnung wird als Einkommen besteuert. Zusätzlich zählt der amtliche Steuerwert inklusive Bodenanteil zum Vermögen. Entlastung bringen Steuerabzüge, zumindest noch bis und mit Steuerjahr 2027. Denn die im Herbst 2025 beschlossene Abschaffung des Eigenmietwerts könnte bereits ab 2028 gelten – und damit ein Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. Bis es so weit ist, gelten die folgenden Regelungen.

Unterhaltskosten: Abzug nur, falls werterhaltend

Abzugsfähig sind Kosten für den werterhaltenden Unterhalt der Eigentumswohnung. Darunter fallen Ausgaben, die den bisherigen Zustand der Wohnung erhalten, etwa Malerarbeiten, der Ersatz von Haushaltsgeräten, gleichwertige Bodenbeläge oder kleinere Reparaturen. Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer haben die Wahl zwischen dem Pauschalabzug und dem Abzug der effektiven Kosten. Bei kleineren Arbeiten lohnt sich oft die Pauschale, bei grösseren Renovationen die Abrechnung mit Belegen.
Nicht abzugsfähig sind hingegen wertvermehrende Investitionen wie ein neuer Pool, der Einbau einer Sauna oder eines Wintergartens.

Energieeffizienz: eine steuerliche Ausnahme
Investitionen ins Energiesparen bilden bei der Besteuerung eine Ausnahme: Massnahmen wie Wärmedämmung, Wärmepumpen oder Solaranlagen sind in der Regel voll abzugsfähig, auch wenn sie den Wert der Liegenschaft erhöhen. Allerdings braucht es im Stockwerkeigentum für solche, das ganze Objekt betreffende Investitionen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Erneuerungsfonds: Einlagen kantonal unterschiedlich geregelt
Der beim Stockwerkeigentum übliche Erneuerungsfonds dient der Finanzierung grösserer Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Ob Einlagen in den Erneuerungsfonds steuerlich abziehbar sind, hängt von den kantonalen Vorschriften ab. Im Kanton Bern beispielsweise sind die Einlagen in den Erneuerungsfonds grundsätzlich steuerlich abzugsfähig, sofern sie einbezahlt werden und dies dann auch in der STWEG-Abrechnung so ausgewiesen wird. Die diesem Erneuerungsfonds belasteten Unterhaltkosten können dann nicht nochmals zum Abzug gebracht werden. Zudem muss ein solcher Erneuerungsfonds in einem Reglement festgehalten werden und die Belastungen dürfen ausschliesslich für die Deckung von Reparatur- und Instandhaltungskosten der Gemeinschaftsanlagen verwendet werden.

Die im Erneuerungsfonds angesparten Mittel müssen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer bis zu ihrer Verwendung anteilig gemäss Wertquote als Vermögen deklarieren. Der Anteil am Bruttoertrag des Erneuerungsfonds ist als Zins (Einkommen) zu versteuern.

Weitere Abzüge – und Grundstücksgewinnsteuer

Hypothekarzinsen sowie Prämien für Gebäudeversicherungen sind bei den Steuern abzugsfähig. Auch Verwaltungskosten – etwa für eine externe Hausverwaltung oder eine Revisionsstelle – können anteilig geltend gemacht werden. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung wird der Anteil am Erneuerungsfonds steuerneutral übertragen. Der Verkaufsgewinn unterliegt jedoch der kantonalen Grundstückgewinnsteuer, deren Höhe von Besitzdauer und Gewinn abhängt.

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Quelle:

hausinfo